Kapıcıya görevi nedeniyle verilen konut için kira istenemez ve sağlanan konut da ücretin yerine geçmez; kira vermeden oturma karşılığında kapıcılık yaptırılması işverenin ücret borcunu ortadan kaldırmaz.
Sağlanan konutun rayiç kira bedeli ile işverence karşılanması halinde elektrik, su ve ısınma giderleri, kıdem ve ihbar tazminatına esas giydirilmiş ücretine ayrıca eklenecektir.
Kapıcının iş sözleşmesi sona erdiğinde, kullanılan konutun da on beş gün içinde boşaltılarak teslim edilmesi gerekmektedir.
Yasal Dayanak
4857 sayılı İş Kanunu m. 110 kapıcı konutlarına ilişkin esasları yönetmeliğe bırakmıştır. Konut Kapıcıları Yönetmeliği m. 13 şu kuralları içermektedir:
“Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez.”
“Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşme ile belirlenir.”
“Kapıcı konutunun boşaltılmasında, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 2 nci maddesi hükümleri uygulanır. Bu konuda iş veya toplu iş sözleşmesinden doğan haklar saklıdır.”
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m. 2 boşaltma süresini şöyle belirlemektedir:
“Sözleşmesi herhangi bir nedenle sona eren kapıcı, kendisine görevi dolayısıyla tahsis edilen yeri on beş gün içinde boşaltmak zorundadır; boşaltılmayan yer yöneticinin veya kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine mülki amirin kararıyla bir hafta içinde boşalttırılır ve ilgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.”
Kapıcıların genel hakları hakkında detaylı bilgi almak için konut kapıcıları sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Kapıcılara Çalıştığı Süre Boyunca Ücretsiz Konut (Daire) Tahsis Edilmesi Zorunlu mudur?
Yönetmeliğin 13. maddesinin ilk fıkrasındaki “Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.” cümlesi, Danıştay Onuncu Dairesinin 13.03.2007 tarihli ve E.2004/6952, K.2007/946 sayılı kararıyla iptal edilmiş olduğundan bu sorunun çözümü için yürürlükteki diğer özel düzenlemelerin irdelenmesi gerekmektedir. Nitekim Danıştay'ın ilgili hükmü iptal etmiş olması, kendiliğinden konut tahsisi zorunluluğu öngören bir yasa hükmü meydana getirmemektedir. Düzenleyici işlemler ancak kanun ve kanunun yetki verdiği hallerde yönetmelik ile yapılabilmektedir.
Bu kapsamda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.44/1 koşulları şu şekilde belirlemektedir:
- Katı yakıt (kömür, odun, biyokütle, pelet vb.) kullanan binalarda konut bağımsız bölüm sayısı 40'tan fazlaysa bir kapıcı dairesi, 80'i aşarsa ikinci bir kapıcı dairesi zorunludur. Birden fazla yapı bulunan parsellerde 60'tan fazla bağımsız bölümü olan her bina için ayrı bir kapıcı dairesi yapılır. Dolayısı ile
- Diğer ısıtma sistemlerinde 60'tan fazla bağımsız bölüm için bir, 150'den fazlası için iki kapıcı dairesi zorunludur. Her ilave 150 daire için bir kapıcı dairesi daha eklenir.
- Sıra ev ve müstakil nizamdaki parsellerde bu zorunluluk aranmaz.
Bu sebeple ilgili şartları taşıyan apartman ve toplu konutlarda kapıcıya da ücretsiz konut (daire) tahsis edilmesi zorunlu olacaktır.
Ancak bu sayı kriterlerini karşılamayan apartmanlarda kapıcıya konut (daire) tahsis edilmesi halinde yine verilen konutun kira olmaksızın ücretsiz sağlanması gerekmekte olup, iş ile birlikte konut imkanı sağlanmış kapıcıdan kira istenmesi mümkün değildir.
Emsal Kararlar
Emsal Karar 1: Kira yerine çöp toplama ve servis kararlaştırılması kira sözleşmesi değil iş sözleşmesidir
- Somut Olay
Apartmanda kısmi süreli kapıcı olarak çalışan davacı istifa ettikten sonra, başka bir binadan konut tahsis edilinceye kadar kapıcı dairesinde kira ödemeden oturmaya devam etmiş; buna karşılık günde bir kez çöp toplayacağı ve sakinlere ekmek satabileceği “sözleşme” başlıklı belgeyle kararlaştırılmıştır. Mahkeme, istifa tarihinden sonraki süreyi çalışma süresine katmamıştır.
- Yargıtay'ın Gerekçesi
“Sözleşme başlıklı belgenin, bir kira sözleşmesi olarak nitelendirilmesi mümkün değildir.”
“Bu anlamda kapıcının kira ödemeksizin oturması ve karşılığında bir kısım kapıcılık hizmetlerini görmesi şeklinde bir sözleşme yapıldığında, işverenin ücret ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmadığı gibi, bu sözleşmenin kira sözleşmesi değil, iş sözleşmesi olarak kabul edilmesi gereklidir.”
- Karar
Hüküm, çalışma süresi ve fesih yönlerinden yeniden değerlendirilmek üzere bozulmuştur.
Emsal Karar 2: Kapıcı dairesinin elektrik ve su giderleri, günlük ortalama tüketim bedeli üzerinden giydirilmiş ücrete eklenir
- Somut Olay
Apartman görevlisi olarak çalışan davacının kıdem ve ihbar tazminatı, konut yardımı eklenmiş ancak elektrik ve su giderleri eklenmemiş ücret üzerinden hesaplanmıştır. Dosya kapsamından kapıcı dairesinin elektrik ve su giderlerinin yönetimce karşılandığı anlaşılmaktadır.
- Yargıtay'ın Gerekçesi
“Açıklanan nedenle, davacının sözü edilen apartmanda çalışırken kaldığı kapıcı dairesine ait fesih tarihinden geriye doğru bir yıla ait elektrik ve su faturaları getirilip bu faturaların bir yıllık tutarlarının 365'e bölünmesi suretiyle bir güne isabet eden miktar tespit edilerek, bu suretle bulunacak miktar da konut yardımının yanı sıra davacının günlük çıplak ücretine eklendikten sonra belirlenen giydirilmiş ücrete göre kıdem ve ihbar tazminatı hesaplanmalıdır.”
- Karar
Hüküm, giydirilmiş ücretin eksik belirlenmesi nedeniyle bozulmuştur.
Emsal Karar 3: Kapıcıya konut tahsis edilmesi zorunlu değilse de tahsis edilmesi halinde kira istenemez
- Somut Olay
Davacı, 2009 yılından itibaren davalı apartmanda bina görevlisi olarak tam zamanlı çalıştığını, kendisine asgari ücretin altında ödeme yapıldığını ve iş sözleşmesinin haklı neden olmaksızın feshedildiğini ileri sürerek işçilik alacaklarını talep etmiştir.
- Yargıtay'ın Gerekçesi
“Somut olayda davacı apartman görevlisi olarak çalışmakta olup görevi nedeniyle kendisine konut verildiği anlaşılmaktadır.”
“Kapıcıya, görevi nedeniyle konut verilmesi 4857 sayılı Yasa uyarınca zorunlu değilse de, verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemeyeceği de yine yönetmelikte düzenlenmiştir. O halde kira bedelinin ücrete sayılması doğru değildir.”
- Karar
Bölge adliye mahkemesi kararı ortadan kaldırılmış ve ilk derece mahkemesi kararı bozulmuştur. Bozma sebepleri; hafta tatili ücreti, ulusal bayram ve genel tatil ücreti ile giydirilmiş ücretin eksik belirlenmesidir.
İspat Bakımından Hazırlanması Gerekenler
Uygulamada Sık Karşılaşılan Hata
Yönetimlerin sık düştüğü hata, kapıcı dairesini ücretin karşılığı saymak veya ücretten kira kesmektir; konut sağlanmış olması ücret yerine geçmemekte olduğundan, kesilen kiranın işçiye iadesi gerekmektedir.